Vấn đề pháp lý quanh vụ tranh chấp kiện đòi tài sản liên quan đến lô đất CC3 Dịch Vọng

Vấn đề pháp lý quanh vụ tranh chấp kiện đòi tài sản liên quan đến lô đất CC3 Dịch Vọng

Khu đất CC3 Khu ĐTM Dịch vọng được quy hoạch là đất công cộng.

Ngày 24/5/2004, TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 3213/QĐ-UB về việc thu hồi 216.110 m2 đất tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy giao cho công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm (tên gọi tắt là Lideco) để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Dịch Vọng. Trong quá trình thực hiện dự án này, Lideco đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư xây dựng nhà ở để bán tại Dịch Vọng – Cầu Giấy – Hà Nội số 03/HĐHTKD ngày 29/11/1999 với công ty cổ phần tập đoàn Hà Đô (Công ty Hà Đô-PV). Triển khai việc hợp tác này, Lideco đã ký kết các phụ lục hợp đồng, biên bản thể hiện việc công ty Hà Đô được quyền quản lý, khai thác diện tích đất thuộc lô CC3, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy. Mục đích sử dụng đất của lô CC3 được thể hiện tại Quyết định số 3213/QĐ-UB là đất xây dựng công trình công cộng.

Sau khi nhận bàn giao diện tích đất trên từ Lideco, công ty Hà Đô đã cho xây dựng các công trình gồm 5 sân tennis và để lại 1000 m2 đất trống thuộc lô CC3 không xây dựng công trình gì. Đến ngày 07/04/2011, công ty Hà Đô đã ký kết hợp đồng: “V/v giao nhận thầu quản lý 5 sân Tennis tại ô đất CC3-KĐT Dịch Vọng” số 10/HĐ-CTHĐ để cho công ty TNHHTM&DV thể thao Châu An (Công ty Châu An- PV) thuê 5 sân tennis và 1000 m2 đất lô CC3.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng số 10/HĐ-CTHĐ, công ty Châu An và công ty Hà Đô đã phát sinh tranh chấp liên quan đến việc xác định hiệu lực của hợp đồng cũng như xác định công nợ, chấm dứt hợp đồng. Cụ thể, công ty Châu An cho rằng việc công ty Hà Đô xây dựng 5 sân tennis và cho công ty Châu An thuê 5 sân tennis này cùng với 1000m2 đất trống lô đất CC3 là trái quy định pháp luật, thu lợi bất chính từ chính số tiền công ty Châu An đã thanh toán theo hợp đồng thuê khoán (với tổng số tiền là hơn 12,1 tỉ đồng gồm: hơn 1,88 tỉ đồng tiền thuê 1000m2 đất, hơn 10,2 tỉ đồng tiền thuê 5 sân tennis, tính từ 01/5/2011 đến 3/2015).

Trong bản án Sơ thẩm số 07 ngày 29/6/2020 về vụ án “Kiện đòi tài sản”, TAND quận Cầu Giấy tuyên công ty Châu An phải trả cho công ty Hà Đô 14,7 tỉ đồng, trong đó 877 triệu đồng là tiền tính theo hợp đồng giao thầu khoán, 13,9 tỉ đồng là tiền bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Công ty Châu An đã kháng cáo toàn bộ bản án.

Liên quan đến nội dung nêu trên, trao đổi với PV, Luật sư Đặng Thị Thu Hương (Công ty luật TNHH Việt và Toàn Cầu) đưa ra một số ý kiến như sau: Thứ nhất, đối với công trình trên đất là 5 sân tennis và nhà điều hành: Trong suốt quá trình tranh chấp giữa công ty Châu An và công ty Hà Đô liên quan đến việc sử dụng, khai thác 5 sân tennis và diện tích 1000 m2 đất tại lô đất CC3 tại Tòa án nhân dân quận Ba Đình, công ty Hà Đô đều khẳng định: Công ty Hà Đô xây dựng tạm thời 5 sân tennis, công trình xây tạm theo luật xây dựng không cần xin phép. Đồng thời, công ty Hà Đô cũng không cung cấp được bất cứ giấy tờ gì về việc xin cấp phép xây dựng 5 sân tennis, nhà điều hành hay giấy phép về phòng cháy chữa cháy.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2003 thì sân tennis và nhà điều hành mà công ty Hà Đô xây dựng không thuộc một trong các trường hợp được quy định là công trình tạm. Đồng thời, sân tennis và nhà điều hành cũng không thuộc trường hợp công trình xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật Xây dựng 2003. Do đó, có thể thấy, trong trường hợp công ty Hà Đô xây dựng các công trình trên mà không có giấy phép xây dựng, giấy phép phòng cháy chữa cháy là không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 1 Quyết định số 3213/QĐ-UB có ghi nhận: “10.957 m2 đất để xây dựng công trình công cộng là các ô đất có ký hiệu CC1, CC2, CC3, CC3B”. Tuy nhiên, năm 2011 công ty Hà Đô đã xây dựng trên một phần diện tích lô đất CC3 sân tennis và nhà điều hành với mục đích cho công ty Châu An thuê nhằm thu lợi nhuận. Như vậy, cần phải làm rõ, việc công ty Hà Đô xây dựng 5 sân tennis để cho chủ thể khác thuê, thu tiền thuê có còn được coi là sử dụng đúng với mục đích của lô đất CC3 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là: Mục đích công cộng hay là đang sử dụng sai mục đích?

Điều này cũng đã được công ty Châu An khẳng định một lần nữa tại công văn “Xin khất công nợ” gửi công ty Hà Đô như sau: “Không chỉ vậy các đoàn kiểm tra liên tục kiểm tra các điều kiện các hồ sơ đủ hoạt động sân tennis như giấy phép xây dựng tạm, kiểm tra chất lượng quy chuẩn của sân, phòng cháy chữa cháy… Do vậy đơn vị phải chi phí ngoài luồng nhiều cho việc để sân có thể tiếp tục duy trì hoạt động…”.

Căn cứ vào công văn nêu trên thì các cơ quan chức năng, đoàn kiểm tra cũng đã xác định rõ ràng: Hồ sơ hoạt động sân tennis là chưa đầy đủ, còn thiếu giấy phép xây dựng, kiểm tra chất lượng quy chuẩn sân, giấy phép phòng cháy chữa cháy…. Trong khi đó tại Điều 15 Luật Đất đai năm 2003 có quy định: Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích.

Như vậy, từ những gì đã phân tích, có thể thấy rằng việc xây dựng 5 sân tennis và 1 nhà điều hành của công ty Hà Đô chưa đầy đủ giấy phép, hồ sơ theo quy định của pháp luật, đồng thời cũng chưa đúng với mục đích sử dụng đất là xây công trình công cộng; do đó những công trình xây dựng này là trái quy định của pháp luật, không được phép tồn tại và phải bị buộc phá dỡ theo quy định của luật vi phạm hành chính. Điều này dẫn đến hệ quả là hợp đồng thầu khoán được ký kết giữa công ty Hà Đô và công ty Châu An là giao dịch dân sự có đối tượng của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, việc công ty Hà Đô khai thác, kinh doanh cho thuê 5 sân tennis nêu trên có dấu hiệu thu lợi bất chính từ những công trình xây dựng trái phép này.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 55 Luật Thể dục thể thao 2007 (là luật có hiệu lực tại thời điểm công ty Hà Đô xây dựng sân tennis và cho công ty Châu An thầu khoán) thì công ty Hà Đô chỉ có thể kinh doanh sân tennis để thu lợi nhuận khi được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh hoạt động thể dục thể thao. Tuy nhiên, trong toàn bộ quá trình tranh chấp, công ty Hà Đô không xuất trình được bất cứ giấy phép nào có liên quan. Như vậy, rõ ràng, công ty Hà Đô chưa có đủ điều kiện để kinh doanh dịch vụ cho thuê sân tennis.

Đối với 1000m2 đất trống dùng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thuộc lô đất CC3, như đã nêu ở trên, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Quyết định số 3213 của UBND TP. Hà Nội thì lô đất CC3 là đất để xây dựng công trình công cộng. Thời điểm công ty Hà Đô ký kết hợp đồng giao thầu với công ty Châu An đối với diện tích 1000m2 đất trống lô CC3 là ngày 07/4/2011. Tại thời điểm này Quyết định số 3213 nêu trên vẫn còn hiệu lực, chưa bị điều chỉnh. Do đó, việc công ty Hà Đô xác định đây là đất để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ và cho công ty Châu An thuê là sử dụng sai mục đích đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai thì tổ chức sử dụng đất vào các mục đích công cộng thuộc đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Luật số 10/1998/QH10 ngày 02/12/1998 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 có quy định: “Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Hay theo quy định tại Khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai 2003 có quy định: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào quy định này, tại thời điểm công ty Hà Đô và công ty Châu An ký hợp đồng thầu khoán đối với 1000m2 đất trống thuộc lô CC3 (ngày 07/4/2011) là vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai. Bởi lẽ, diện tích đất này từ năm 2004 đến trước khi có các quyết định điều chỉnh quyết định 3213/QĐ-UB là đất công cộng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do đó, diện tích đất trống lô CC3 không được quyền chuyển nhượng, cho thuê và đương nhiên cũng không thể là đối tượng của hợp đồng thầu khoán như công ty Hà Đô đã lập luận.

Theo Luật sư Việt Nam




Liên hệ chèn quảng cáo trên mỗi bài viết: 0862.885.775
Kết bạn Zalo: 0989.512.931
Theo dõi: Fanpage

dautuvietnam.com.vn

Tham gia bình luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh